888集团官网入口本篇作为《城市扩张修复手册》系列的最后一篇，聚焦于微观层面的城市修复——从街区和单栋建筑的尺度入手，探索如何通过细致的干预将“失落”空间逐步转变为具有活力的完整社区。通过对郊区常见的“快餐豪宅”、汽车依赖型加油站、得来速建筑、废弃的大型商场及宗教建筑等单一功能的建筑进行修复，本文展示了如何通过增加密度、引入多功能用途和新街道，重新激活这些曾经活跃的空间。无论是将单栋住宅改造成老年公寓、学生宿舍，还是在大型购物中心中增建多层建筑，目的是将它们融入更具人性化、步行友好的城市肌理。通过这样的修复，城市不仅在功能上变得更加丰富多样，街区也变得更加紧凑、宜居。最后，本篇强调了微观层面修复对推动更大规模城市更新的重要性，提出了如何通过政策配套和合理规划，为小规模开发提供机会，推动城市向更可持续、更宜人的方向转型。
翻译/蔡燕飞、陈艺佳、陈思楠、陈悦、戴瑞烨、邓思华、黄雯君、贾文贞、李卓颖、刘蔚琛、马淑敏、彭璐、邱博伦、宛天月、王奥博、王璞、魏锦钰、许嘉琪、许诺、杨宜晨、杨昭洁、姚菲灵、游慧慧、张艺薇、赵洲晔
本章的第一个案例研究是巨型街区，它可能位于郊区扩张区，也可能是受郊区化影响而被破坏的城市结构的一部分。在郊区和城市环境中，修复这类环境所使用的工具都是相似的--创建或恢复适宜步行的街区结构，并在原有的停车场上引入更密集、混合用途的新建筑。
另一个这种规模的无序扩张的关键修复案例是板楼和塔楼。在20世纪60年代的美国，板楼和塔楼是城市更新运动的主要工具，当时大量街区被夷为平地，取而代之的是公共住房。在第二次世界大战后的最初几十年里，公园巨型建筑的概念在西欧和东欧也十分流行。当时对住房的需求激增，现代主义规划打破了传统的城市格局。其结果是，美国和欧洲城市内部及边缘的大片区域出现了大片孤立的高楼、缺乏界定的开放空地和大片柏油路的荒凉景观。修复这些街区的手段包括重新划分地块、开辟新的街道与连接线、将大街区划分为更小的单元、引入建筑类型以适应多种用途，并提升街道的可步行性。
街区尺度上，一个关键的补救措施是将豪宅林立的郊区街区改造成更加均衡的生活环境。大多数方案都涉及在郊区原有框架内引入新的建筑类型，如联排别墅、共享庭院单元、商住两用单元和公寓，从而提高密度，打造行人友好的的街道空间。这类技术在美国城市的逐步重建过程中早有先例。例如，在马萨诸塞州的波士顿，就可以看到在豪宅后插建联排住宅，同时这些豪宅被改建为多户住宅，使住宅密度为原来的三倍。
另一个干预措施针对典型的郊区住宅区：由于地块较深，可以引入后巷或小车道，并增建附属建筑用作多功能住宅（祖母屋）或经济租赁房。通过增加后楼（位于主房和附属建筑之间的建筑），也可以进一步增加密度。
在街区尺度上，还有一种最常见的郊区扩张形式：完全由死胡同组成的住宅街区。这类分区最明显的缺陷是缺乏连通性。虽然在高房价的社区中，将死胡同打通成街道可能并非可行的解决方案，但在具备适当条件的情况下，应考虑使用这一工具进行更彻底的修复。2007-2009 年间，美国数百万房产遭遇法拍，为更大规模城市改造提供了机会。
场地中有几座独立的大型建筑，周围是过多的停车场，既浪费土地，又不利于步行。修复工作从翻新其中一栋建筑开始，将其一分为二，以便修建新的街道和街区。其他建筑则保持原样。新增的街道是南北向的不连续街道，以减缓交通。修建两个停车场，沿街增加停车位。
三个地块被保留为公共空间，如广场、广场和绿地，而其他地块则被规划为各类建筑。周边地块中间有车库，并延伸至居住工作单元和联排别墅。如果条件允许，周边的郊区地块可重新规划，以便从场地中过渡到更高的密度区域。
建筑物之间广阔的、未利用的空间迅速退化，变得欠美观且危险。我们的目标是将这些未得到充分利用的建筑之间的空隙改造成方便行人、规模较小的城市结构。将部分土地私有化、将其规划为地块以及形成较小的街区是这种改造所采用的主要补救技术。这一过程既适用于保留建筑，也适用于拆除建筑。
典型的现代主义巨型街区包括板楼和塔楼，周围是过多的公共空间，主要是地面停车场。这显然是行人不友好的。
第一阶段，混合用途建筑被用来在楼板和塔楼前营造庭院。街区边缘的现有停车场被重新规划为路边停车场。新建筑的底层可用作商店、办公室、咖啡厅以及日托设施、会议空间或其他市政用途。
第二阶段在垂直于巨型街区长度的方向上引入了更多街道，将其分割成更小的增量。一条街道将大型停车场一分为二，并以衬砌建筑为框架。联排别墅和生活工作单元被安置在剩余的空间里，面向周围的街道。较小地块和建筑的新私人所有权明确了私人空间和公共空间之间的关系。
第三阶段用一条新的街道将楼板之间的大型停车场一分为二。街道由内衬建筑围合而成，内设经济适用的阁楼和生活工作单元。对这一超大地块进行扩建修复的最终结果，是由五个较小的地块组成的更精细的纹理，从而降低了塔楼和楼板的规模和影响。
本案例旨在分析郊区超大型豪宅街区集约化的可能性。豪宅街区的最小宽度为100英尺，深度为120英尺或更深，本身就具备容纳更多住房单元的潜力。
在一些城市环境中，已有因为地价上涨而自然实现密度提升的例子。在这种情况下，即使为新增单元建造地下停车场，在经济上也具备可行性。在郊区无序扩张的情况下，特别是在房地产价值下降的时期，城市集约化可能很难在逐个街区的基础上实现，因此应与社区规模的无序扩张修复技术结合使用，如引入混合用途和改造交通干道等。然而，在街区尺度上，仍有一套适合小型开发商和企业家操作的工具：他们可以购买几块豪宅街区，将其改造成更高密度的聚集式住宅，然后出售或出租这些单元。如果要对整个街区进行改造并使其更加密集，则可采用以形态为导向的程式设计编码；若在较小范围内提升容积率，则可使用PUD（规划单元开发）覆盖的方式。
图中所示的例子展示了通过在地块后部增加联排别墅、庭院住宅和公寓式别墅来提高密度的方法，这种方式可以将大房子改建成老年公寓、学生公寓或多户住宅相结合。通过采用这两种方法，平均密度可以大幅提高，在某些情况下甚至可以提高两倍。即使密度较高，但由于独立的大房子依然存在，因此街区的特色得以保留。
这种密集化的常用技术是引入小巷，小巷或与街区长边平行，或与街区相交。新的单元面向现有的街道，在现有的豪宅之间清晰可见。停车场要么设在地下，要么设在前置式车库中，作为单元的一部分。
近邻单元是一种紧凑型建筑类型，非常适合用于豪宅街区的填充。这种建筑源于英国城镇密集的城市结构，规模较小，两三层高，沿后巷或小巷（mews）而建。豪宅的车库通常从前面进入，因此后巷为另一层住宅打开了地块。后巷可以与街区垂直或平行。在第一种情况下，受影响的地段较少，但密度却没有第二种情况增加得多。
用联排别墅织补McMansion街区是一种更为激进的干预措施，因为联排别墅通常临着车行道或人行道，而不是小巷。联排别墅可以垂直于街区建造，面向狭窄的步行街，也可以平行于街区建造，如果新的密度能带来足够的回报，还可以建造地下停车场。
图6-10、在成果一中，McMansion街区通过织补联排别墅变得更加密集
公寓式别墅是一种可以在现有的McMansion建筑群中插入的建筑类型，几乎不会造成破坏，因为这两种类型的建筑大小相似。公寓式别墅有两三层高，共有四到六个单元。它们可以沿着小巷与McMansion建筑群垂直排列，也可以位于建筑群的两个边缘，中间是一个停车场。如果可能的话，建议将所有或部分McMansion建筑群改造为多户住宅。
图6-12、在成果1中，McMansion 建筑群因公寓式别墅而变得更加密集
大多数郊区住宅区退距都很深（在100到150英尺之间），具有增加密度的潜力。这种分阶段的修复工作首先是在后面增加小巷，以增加连通性，并允许外建（用于出租、公寓或工作室）。下一阶段可以增建后楼，进一步提高密度。街角地块可以改建为居住工作单位或街角商店。
在荒废和凋敝的地产普遍存在的地方，可以降低街区和地块的密度。可以将地块重新划分为更大的地块，用于社区花园、雨水滞留绿地或家庭院落。这些地方的维护最好以街区为单位进行管理。
无计划扩展最典型、最具挑战性的元素是郊区的分区，这些分区的死胡同互不相连。修复工作首先要分析断开的原因。如果没有地形障碍，则要确定打通暗巷和连接街道的可行性。有些房产可能需要由未来的开发商购买，甚至需要征收，这取决于其位置的重要性。
如果地块后部的空地利用率不高，可以将与街区平行的死胡同连接起来，创造出更多的前沿空间来划分地块。
在地块后部有环境地役权的地方，连通性战略引入了人行道和自行车道，而不是车行道。这些道路也与街区平行划定，是一条狭窄的地役权（8 到 10 英尺），可以从相邻的两处房产获得。如果环境评估结果允许，可以在后面的绿道中建立一个更全面的行人和自行车网络。
如果无法购置物业进行连通，另一种方法是将与街区垂直的暗巷连接起来。在这种情况下，可以向面对其中一个暗巷的两个相邻业主购买地役权，然后再向相邻的暗巷购买地役权。如果无法获得更大的地役权，新街道可以设置为单行道。
该序列展示了一个典型的巨型街区逐渐城市化的过程，其中包括一个已停业的购物中心和几个外围地块。商场被重新改造成一个高科技托管空间，而其停车场则被改造成一个多功能城市广场。
阶段1：增加一个公共广场和一条主街。第一批建筑可用作“广告牌”，以便从公路上看到
本章所探讨的一系列城市扩张修复手法，旨在改造构成城市郊区典型风貌的一些主要类型建筑。这些颇具象征意义的独立建筑及其所附属的地块，在经过适度干预之后，便能焕发新生，融入更加多元、更加有凝聚力的城市肌理之中。
城市郊区环境中常见的充裕建筑退线空间和大量的停车场地为城市郊区原有的建筑重新赋予用途，亦或使其与新建结构相连提供了机遇。但这其中，“得来速”(Drive Through)式餐厅、街角加油站及带状商业中心等建筑因生命周期较短、用地面积庞大，更显脆弱。对它们而言，拆除或许是修复的第一步，也可能是循序渐进过程中的最终归宿。
聚焦单栋建筑的尺度进行城市扩张修复能够赋予个体业主与小规模投资者参与机会。那些结构尚可的建筑能够被保留、改造、扩展并重新启用，纳入更加可持续的城市框架。居住社区亦可仿效这类“微干预”在潜移默化中推动更多地产重构，逐步构建出多元且混合开发的城市环境。建筑尺度的修复所需资源投入可控，这类项目具有实施性，也会为实现更大尺度上的城市扩张修复提供基础。
然而，真正落实建筑尺度修复效果的前提是社区与更大城市区域管理层面的政策配套，允许混合功能与提高密度的规划愿景落地生根。同时，政策法规层面必须松绑停车位相关的硬性规定，鼓励在相容业态之间推行共享停车制度，为空间释放更多可能。
快餐豪宅（McMansion）是与城市郊区住宅扩张最紧密相关的一种建筑类型。
曾几何时，它代表着成功与成就的象征，如今却成为许多城郊居民沉重的负担。苦不堪言的快餐豪宅拥有者被倒挂的房贷加上冗长的通勤时间压得喘不过气来，成千上万的快餐豪宅正面临止赎、废弃，甚至被拆除的命运。
修复城市扩张的过程，可以在街区尺度上展开（参见第六章“街区尺度的修复”），也可以细化到单块住宅用地的尺度。一种有效再利用这些快餐豪宅的方式是改造为老年人公寓、学生宿舍，或是多户住宅。车位可移至后院，而原本用于停车的车库，则可转作居住空间使用。
修复结果二：快餐豪宅改建为多户住宅。一层为一间单卧室公寓和一间双卧室公寓，二层为两间双卧室公寓
城市郊区的“牧场风格”平房住宅虽不似“快餐豪宅”那般房屋本身面积庞大，其所占地块面积却往往十分宽裕。
一个可行的策略是将房屋基地一分为二，在其上再建一栋新屋。城市郊区常见的大量建筑退线英尺。这样的退线空间也可用于扩建原有住宅，正如下图中所展示的那样。
要实现这样的修复更新，亟需新的地产开发法规以允许前院的重新开发，并辅以设计导则，确保街道沿线建筑风貌的协调一致。同时，应当允许并鼓励前院种植菜园，推动本地化的食物生产
在前院新建了一座独立附属建筑，形成一个私密的内部庭院，并避免车库和车道在街景中占据主导地位
那些随处可见的“得来速”式商业建筑（指汽车穿行而完成商业活动的建筑，译者注），其大量的建筑退线空间、露天停车区和未被充分利用的空地，不仅抑制了步行环境的发展，也令街道景观变得千篇一律。
图7-3和图7-4展示了一处穿行式物业的渐进式改造过程，使其最终成为社区中有机的一部分。
其一是在转角处新建一座两层高的商铺，以改善路口空间，同时遮挡加油设施（见图 7-6）。
其二是建设一座体量更大的商铺，配有双侧翼楼，环绕两个街角，形成一个开放式广场。在这一方案中，加油泵数量得以增加，而原有建筑则需要被拆除。
当地下燃油储罐的位置不影响新建结构时，这两种方案皆具可行性。若需迁移或拆除加油泵，则必须同步考虑环境修复问题，以防污染隐患。
巧妙地整合停车建筑与城市肌理能够使其成为良好城市环境的一部分。但在扩张城市式开发中，显然结果并不如此。
对这类停车楼的改造修复，一种有效策略是利用混合用途的沿街建筑将停车建筑包裹起来（见图7-8）。这些界面建筑通常为单面布置，进深在25至35英尺之间；若为阁楼式住宅或办公空间，进深可达45至50英尺。
若原结构已不再承担停车功能，且楼层为水平布局，则可将其转化为办公空间或阁楼式住宅，并在中部引入中庭空间加以通透与采光。无论采用哪种策略，引入街道网络与街区结构始终是关键所在。
以下是对带状商业中心（Strip Center）进行再利用的两种设计策略。
第一种方案是在原有建筑两侧增设翼楼，使建筑界面延伸至人行道边缘，同时围合出一个庭院空间，从而改善沿街形象。原中心建筑亦可转型为新用途，如设立回收利用中心（见图7-10）。
第二种方案则通过增建沿街建筑来改善临街空间，同时将原有的带状体量划分为多个独立单元，以容纳多家商铺或服务机构。
大型连锁商场（Big-box retailers）常因业务外迁而弃置原有建筑，随着近年来众多品牌接连倒闭，空置的大型建筑数量更是不断攀升，亟待修复与再利用。以下提出了两种不同程度的介入策略。
其一为保留现有建筑主体，并在其前方增设临界建筑。该建筑可继续用作零售用途，亦可改造为大型机构使用空间，如设立大学分校区校园，甚至转为立体停车设施。
更为激进的做法（见图 7-12）则是进行地块全体高密度开发，于街区边界增建新建筑与车库，对原结构进行整体翻新。对于两种路径而言，引入新的街道网格与街区结构都十分重要。
宗教机构若能将宗教建筑配套的闲置大片停车场改造为居住或多用途建筑，不仅可增加收入来源，还能积极改善周边居住社区环境。
一种改造案例是在场地中插建老年人庭院式住宅。此类住宅通常为小巧的L形单体，通过共用墙体与人行通道彼此联通（见图7-14），既可满足独立居住需求，也适用于辅助照护型居住模式。
另一种方案则是在场地前沿引入混合用途的沿街建筑，通过街道空间的组织与建筑体量的引导，围合出一个以宗教建筑为末端的公共广场。
